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房产话题
不动产登记或为房地产税开征铺路 市场或现抛房潮
发布时间:2014/1/12

记者 刘兴旺 北京报道

    不动产登记立法前夕,能达到降房价、挤出存量房一石二鸟之效吗?

  千呼万唤始出来。按照国务院的统一安排,今年上半年,我国将出台不动产登记条例和不动产统一登记制度。业内人士分析,不动产登记条例的出台,能逼出部分存量二手房,一些政府官员名下来历不明的商品房在不动产登记的压力下或也将被挤出。

  这个被公众赋予了抑制房价功效的政策,被业界一直看好。SOHO中国董事长潘石屹(微博 )在微博直呼:“这是好政策,如果今年实施,房价马上会跌。”

  也有受访专家认为,除了国务院机构改革的需要,开征房地产税是不动产登记制度加速推进的另一个重要原因。实现不动产统一登记意在全面掌握房产信息、为房地产税全面开征铺路。

  或将迎来抛房潮

  不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的附属物,我国规定不动产的类型主要包括土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建(构)筑物的物。实际上,早在2007年《物权法》出台时我国就明确提出了不动产实行统一登记制度。

  而在不动产统一登记制度执行的前夕,市场上是否会出现一波房产抛售的狂潮,成为众人关注的焦点。

  江西财经大学财税与公共管理学院教学副院长肖建华称,不动产登记条例出台后,手握多套房的业主一般会在政策范围内做出选择,如果持有成本增加,从性价比来说很不划算,业主将抛出多余的房子。因此,二手房供给量会相应增加。但这种供应量增加是否会对楼市供应产生显著影响则需要考虑其他因素。

  事实上,不动产登记不仅将挤出炒房客手上多余的商品房,一些政府官员名下来历不明的商品房在不动产登记制度的压力下也将被挤出。

  “不动产登记的重要内容就是住房财产的登记。一些来路不明、投机色彩浓厚的房产,在曝光的压力下,将加速入市和转让。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说,从中介的角度看,争取房源很关键。一些优质房源的房东,往往持有多套房产,如果中介进行怂恿,暗示未来政策收紧,楼盘持有成本将超过增值带来的收益,那么肯定会有一些房东愿意将二手房源进行挂牌,加快转手。

  上海易居房地产研究院提供的数据显示,早在2013年4月,国务院办公厅发文首次明确2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》时,上海3月份二手房库存为131869套,但4月份国务院明确将出台不动产登记条例时,房东已加快挂牌,当月上海二手房库存已跃升至133073套。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《华夏时报》记者,不动产登记条例出台,能逼出部分存量二手房,但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。“一方面市场供应总量主要是以商品房为主,二手房只是补充;另一方面二手房的供应不会对商品房的供应产生直接影响。因此,不动产登记条例出台,二手房供应虽有增加,却不会实质性影响到楼市供应。”他说。

  抑制房价

  在高房价的当下,人们更关心的是,条例的出台是否会对房价产生影响。

  “二手房源的增加,对于价格肯定起到平抑的作用。房源增加提供了购房者的选择面,同时会促使房东主动降价。如此看来,是有利于抑制房价的上涨的。”严跃进说。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟也对《华夏时报》记者表示,不动产登记条例的出台肯定会使一批房源供应出来,刚需结构改变后会对房价产生影响。

  对于不动产登记将起到抑制房价的作用,业内一些专家持相反的观点。“不动产登记制度很难起到抑制房价的作用。一方面是统一登记自身存在问题,很难发挥作用。另一方面是不动产统一登记仅仅是一项产权制度与信息平台,关键是要通过法律与市场的手段。由于房价上涨的背后涉及到的因素复杂,房屋、土地或产权登记上的统一,不会对房地产市场产生直接影响,不宜寄予太高期望。”谢逸枫称。

  肖建华也表示,不动产统一登记将难以起到抑制房价过快增长的作用。他认为,房价是供给者与需求者间讨价还价的过程,房价既要考虑国家宏观经济形势、地方政府行为,同时又要考虑房产需求结构,更要考虑房地产市场结构。可以预见的是在未来中国经济的增长过程中,刚需是主体,保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。未来房价是否增长,则主要取决于供给。

  除了被公众赋予抑制房价的功效外,也有人从不动产登记制度上读出了“反腐”的功能。

  严跃进称,房产因为其价值量高、增值空间大,已成为腐败的藏污纳垢之所。让房产公开透明化,将使一些“房叔”、“房姐”等群体不敢违规持有房产,从这个角度看,不动产登记是有利于反腐的。

  不过,对外界所期待的反腐效果,一部分业内人士仍持怀疑的态度。此前,郑州房妹、陕西房姐、广东房叔等腐败问题相继在网上被曝光,此后不少地方对“以人查房”进行了严格限制。

  据了解,即将在今年6月出台的不动产登记条例,以人查房或仍被严格禁止。一名要求匿名的业内人士认为,不动产统一登记虽然不是专门针对反腐,但它所形成的数据系统可以为反腐提供帮助,而现在“以人查房”被限制,依靠它来反腐的效果就会大打折扣,但对于违规持有房产的公务员来说仍有震慑作用。

  为开征房地产税做准备?

  事实上,除了国务院机构改革的需要,开征房地产税是不动产登记制度加速推进的另一个重要原因。实现不动产统一登记意在全面掌握房产信息、为房地产税开征铺路。

  不动产统一登记和房地产税征收扩围之间存在着内在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。肖建华说,从房地产税开征的前期准备来看,如果要征房地产税,应对其征税对象有个全面的调查与评估,不动产登记条例出台是为开征房地产税做准备的。房地产税是否全面开征需要具备多个条件,如立法准备、财税体制改革、大众心理成熟程度、信息条件等。十八大《报告》已有明确指示精神,在全国普遍开征房地产税是大势所趋,不动产统一登记是整个准备工作中的一个重要环节,只要条件具备,时机成熟的情况下,全面推出房地产税是完全可能的。不动产登记是否顺利、数据是否真实可靠则在某种程度上决定着房地产税的开征。

  不仅如此,不动产统一登记制度的出台也为推进屡屡受阻的全国住房信息联网项目作前期铺垫。

  其实,早在4年前,住建部已启动全国个人住房信息系统联网的工作,但进展却相当缓慢,受到多方面的阻力。2011年,住建部要求次年6月底完成60个城市的联网工作;2012年,住建部再次要求在2013年6月底前将完成500个城市的住房信息联网。但是,如今联网期限早已过去,500个城市的住房信息联网却仍未完成。

  谢逸枫认为,不动产统一登记一旦突破,将促进楼市调控的长效机制建设,为房地产税征收创条件,预示着房地产税征收脚步将加速。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,不动产统一登记制度的推行,有利于合理开征房地产税。建立不动产统一登记制度,有助于推动全国房产的住房信息联网,能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况,为房地产税的全面征收提供了条件。

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